Une stratégie à 3 piliers qui fait preuve de résilience dans un contexte de crise sanitaire mondiale

Au niveau du Groupe, un patrimoine sous gestion en croissance de 9% qui atteint près de 2,4 milliards d'euros

• 196 M€ d'actifs en compte propre (+3% à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2019) ;
• 2 187M€ gérés pour compte de tiers institutionnels ou particuliers (+10% par rapport au 31 décembre 2019) principalement sous la forme de SCPI¹ et OPPCI².

Des indicateurs financiers solides

• Résultat récurrent net EPRA par action en hausse de 8% à 5,40€ (5,02€ au 31 décembre 2019) ;
• Actif Net Réévalué EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value/NRV) en hausse de 6% à 125,1 € par action (117,9 € par action au 31 décembre 2019) ;
• Ratio d'endettement (LTV) ³en baisse à 25% (contre 28% au 31/12/2019) ;
• Une liquidité conséquente de plus de 42 M€ (y compris une ligne de crédit confirmée non tirée).

Le Conseil d'Administration de PAREF, réuni le 18 février 2021, a arrêté les comptes sociaux et consolidés au 31 décembre 2020. Les procédures d'audit par les commissaires aux comptes sont en cours.

« PAREF a poursuivi sa transformation et cela a porté ses fruits malgré cette crise sanitaire inédite.
L'innovation, l'internationalisation, le renforcement des compétences, l'investissement dans la technologie, la maîtrise des coûts et une politique d'investissements immobiliers raisonnée se sont traduits dans nos résultats financiers: augmentation significative du résultat récurrent, progression des encours gérés, diminution de l'endettement avec des fondamentaux financiers solides.
PAREF a su garder son cap dans la tempête sans aucune sollicitation d'aides publiques grâce à l'engagement sans faille de toutes nos équipes. Je les remercie sincèrement pour leur détermination exemplaire au quotidien.
Nous poursuivrons dans cette voie en 2021, avec une grande confiance dans notre modèle d'affaires, qui a fait ses preuves en 2020.»

Magali Volet - Directeur Financier Groupe

« L'année 2020 a confirmé la pertinence de la stratégie du groupe PAREF. Etabli sur un développement équilibré de nos trois piliers, le modèle économique du Groupe s'est montré résilient et capable de performer en période de crise. Cette tendance devrait se confirmer en sortie de crise.
L'agenda 2021 sera tout de même difficile car la pandémie de COVID-19 a, et continuera à avoir, un impact significatif sur l'économie et les marchés immobiliers, pour les clients et les locataires. Cette situation va se poursuivre et nous continuerons à y être confrontés dans les mois à venir.
Toutefois, nous sommes convaincus que le modèle de PAREF est robuste et que notre stratégie résiliente est appropriée pour assurer la performance attendue par nos actionnaires.
Enfin, je souhaite adresser à la grande famille PAREF tous mes remerciements et ma reconnaissance pour les efforts fournis tout au long de l'année, dans un environnement opérationnel des plus difficiles, qui nous ont permis d'atteindre ces résultats satisfaisants. »

Antoine Castro - Directeur Général Groupe

Retrouvez l'intégralité du communiqué et des graphiques dans le PDF.

I - Activité immobilière

Le premier pilier du Groupe est PAREF : une foncière cotée sur Euronext ayant un régime fiscal SIIC. Son patrimoine détenu en propre est le moteur de la création de valeur du Groupe.

Au 31 décembre 2020, PAREF détient :

• 11 actifs en direct,
• deux filiales principales, à savoir PAREF Gestion et PAREF Investment Management, et
• des participations minoritaires dans des SCPI/OPPCI.

• Une poursuite de la stratégie de gestion active

PAREF a maintenu sa stratégie de gestion active de son patrimoine, en poursuivant son repositionnement progressif sur des actifs de taille plus significative, principalement situés dans le Grand Paris. Ainsi, la taille moyenne des actifs a quasiment triplé en deux ans passant de 6,4 M€ à 16,7 M€, +45% sur la seule année 2020.

Les 5 actifs situés à Meythet, Saint-Etienne, Saint Maurice, Thyez et Trappes ont été cédés pour un montant total net vendeur de 5,4 M€, en ligne avec la dernière valeur d'expertise.

• Un patrimoine recentré sur le Grand Paris qui voit sa valorisation augmenter à périmètre constant

La valeur du patrimoine de PAREF⁴ s'établit à 196 M€ au 31 décembre 2020. Il se compose de 184 M€ d'actifs immobiliers (incluant la participation sur l'immeuble Le Gaïa) et 12 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le Groupe.

Conformément à la stratégie mise en œuvre, le patrimoine se recentre sur le Grand Paris.

Le patrimoine d'actifs immobiliers détenu en propre par PAREF (hors le Gaïa) ressort à 166,5 M€, en hausse de 2,8% à périmètre constant et en diminution de 0,5% à périmètre courant par rapport à fin 2019, expliqué principalement par :

• des cessions pour 5,4 M€ (valeurs au 31 décembre 2019) ;
• des frais et travaux d'amélioration réalisés en 2020 pour 4,0 M€ , et
• une revalorisation des actifs en portefeuille pour environ 0,6 M€.

• Une gestion locative proactive

Dans un contexte de crise sanitaire, 4 baux ont été signés sur plus de 2 500m². En février 2020, PAREF a notamment signé un bail ferme de 9 ans pour une surface 1 751m² dans l'immeuble Le Gaïa à Nanterre. Le taux d'occupation de cet actif est désormais porté à 64%.

Le taux d'occupation financier du Groupe ressort à 81,1 % au 31 décembre 2020, contre 86,2 % au 31 décembre 2019⁶. Cette baisse est principalement liée aux fins de baux pour les locataires de Gentilly et Juvisy-sur-Orge, pour lesquels des repositionnements sont prévus afin d'appréhender tout le potentiel de valeur de ces actifs.

La maturité moyenne pondérée des baux est en légère amélioration à 4,9 ans à fin décembre 2020 contre 4,8 ans fin 2019 notamment grâce à la location du Gaïa et aux renouvellements de baux de l'actif Léon Frot à Paris.

Le profil d'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :

• Un revenu locatif net en progression de 27% malgré la crise sanitaire

Le revenu locatif net de PAREF progresse de 27% à 8,4M€ en 2020. Cette hausse est principalement expliquée par :

• l'effet année pleine des 6 étages de la Tour Franklin à la Défense acquis au deuxième semestre 2019 ;
• partiellement compensée par 1) des évictions de locataires de l'immeuble situé à Levallois-Perret dans le cadre du projet de restructuration « The Go », et 2) les cessions d'actifs réalisées en 2019 et 2020.

A périmètre constant, les revenus locatifs bruts progressent de 2,9% en raison d'une indemnité reçue pour l'actif de Gentilly et de l'impact positif de la renégociation du bail sur les actifs situés à Dax et Saint-Paul-lès-Dax.

Le taux de rendement brut moyen de ses actifs détenus en propre ressort à 6,2 % contre 7,0% fin 2019⁷.

Grâce à la qualité de nos locataires et à un travail assidu des équipes de Gestion Locative, le taux de recouvrement de loyers et charges locatives atteint près de 95% en 2020.

II - La Gestion pour compte de Tiers

Le deuxième pilier est PAREF Gestion: la société de gestion de portefeuille du Groupe, régulée selon la directive AIFM.

Le troisième pilier est PAREF Investment Management : la société d'exploitation qui intervient sur l'ensemble de la chaîne de création de valeur immobilière, en proposant aux investisseurs de bénéficier des services intégrés de PAREF en termes d'acquisition, de gestion d'actifs, de gestion de projet et de gestion locative, entre autres.

• Activité dynamique pour les patrimoines sous gestion

PAREF Gestion

Bénéficiant d'une expertise plurisectorielle depuis plus de 30 ans, PAREF Gestion continue à développer des produits innovants tout en respectant une volonté de lisibilité grâce à des véhicules aux investissements ciblés et homogènes. Après les réussites de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, la forte volonté d'internationalisation du Groupe s'est traduite par une innovation majeure :

Le lancement d'Interpierre Europe Centrale : 1^ere SCPI sur cette zone géographique
Malgré le ralentissement économique lié à la crise sanitaire de la COVID-19, PAREF Gestion a ouvert un nouveau territoire à ses clients. Cette SCPI a pour stratégie d'investir dans l'immobilier de bureaux et de logistique principalement en Pologne, République Tchèque et Hongrie. Son visa de l'AMF a été obtenu en juin 2020 et les souscriptions sont ouvertes depuis septembre 2020.

Un ratio de collecte nette sur collecte brute stable par rapport à 2019 démontrant la confiance des investisseurs
PAREF Gestion a collecté un montant total de 151 M€ de souscriptions brutes auprès d'investisseurs sur les fonds SCPI, représentant une baisse de 43 % par rapport à 2019 (267 M€). Ce recul s'explique par un effet ciseaux entre deux facteurs principaux :

• la crise sanitaire de la COVID-19 qui a fortement ralenti l'appétit des particuliers pour l'investissement immobilier;
• une souscription particulièrement importante en 2019 grâce à l'acquisition d'un portefeuille de près de 100 M€ sur Novapierre 1 qui s'était accompagnée de souscriptions de près de 40 M€.

Retraitée de la souscription exceptionnelle sur Novapierre 1, la collecte brute est en baisse de 28% par rapport à 2019.

Répartition de la collecte brute réalisée en 2020 :

Investissements et arbitrages

PAREF Gestion a réalisé près de 178M€ d'investissements pour l'ensemble des SCPI sous gestion, en particulier :

• 54 M€ pour Novapierre Allemagne 2 depuis son lancement en septembre 2019,
• 44 M€ pour Novapierre Allemagne dans le cadre d'une acquisition d'un portefeuille de commerces,
• 39 M€ pour Interpierre France, et
• 34 M€ pour Novapierre Résidentiel.

PAREF Gestion a également réalisé des cessions pour 15M€ dont notamment:

• 4 M€ pour Novapierre Résidentiel,
• 4 M€ pour Novapierre 1,
• 3 M€ pour Interpierre France.

Répartition des fonds gérés par PAREF Gestion au 31 décembre 2020

PAREF Gestion gère un patrimoine pour compte de tiers de 1 764 M€, en progression de 11 % par rapport au 31 décembre 2019 à 1 593 M€.

(1) Le mandat de gestion a pris fin au 31 décembre 2020 suite à la décision de l'Assemblée Générale en octobre 2020

PAREF Investment Management

Présente en France, en Italie et en Suisse, PAREF Investment Management a pour vocation de faire bénéficier les investisseurs institutionnels de ses compétences, déjà au service de PAREF et PAREF Gestion, notamment en matière d'investissement, de gestion d'actifs, de gestion de projets et de gestion locative.

La filiale Italienne de PAREF Investment Management gère actuellement un projet de restructuration de l'immeuble « The Medelan » situé dans le centre-ville historique de Milan pour le compte de la compagnie d'assurance portugaise Fidelidade.

Cet actif à usage mixte se déploie sur près de 55 000 m² et offrira les meilleurs standards du marché, notamment environnementaux, avec le certificat Leed Platinium. La livraison du projet de restructuration est prévue en 2022.

• Un recul des commissions totales de seulement 7% malgré le contexte sanitaire : le recul des commissions de souscription nettes a quasiment été compensé par l'augmentation des commissions de gestion

Les commissions de gestion progressent de 5% par rapport à 2019 pour atteindre 10,1 M€ en 2020. Cette hausse s'explique principalement par les éléments suivants :

• +1 M€ : augmentation des actifs sous gestion
• +0,9 M€ : revenus provenant de la plateforme italienne
• -0,8 M€ : baisse des commissions sur cessions et investissements
• -0,3 M€ : clôtures de l'OPPCI 54 Boétie et d'un OPPCI de murs d'hôtels
• -0,1 M€ : impact sur les commissions à cause de loyers non encaissés dans le contexte de la Covid-19.

Les autres commissions et rétro-commissions atteignent 2.9 M€ en 2020, contre 4.4 M€ en 2019.

Les commissions de souscription brutes ressortent à 14,2 M€ en 2020, en retrait de 40% par rapport à 2019, en lien avec la forte baisse de la collecte en période de crise sanitaire.

En parallèle, les rétro-commissions reculent également à 11,3 M€, contre 19,3€ en 2019 (-42%). Ceci est expliqué par :

• la diminution des rétro-commissions payées aux distributeurs de souscription en raison de la baisse de collecte (-7 M€ de rétro-commissions)
• et le recul des honoraires payés aux prestataires en Allemagne (-1 M€) grâce au du décalage des acquisitions sur SCPI Novapierre Allemagne 2.

Des ressources humaines renforcées avec une équipe expérimentée

Le Groupe PAREF a également continué à attirer de nouveaux talents et des dirigeants expérimentés au cours de l'année 2020 dont notamment :

• Magali Volet, nommée Directeur Financier du Groupe PAREF en août 2020,
• Matthieu Navarre qui nous a rejoint en février 2020 en qualité de Directeur Commercial PAREF Gestion, et
• Sophie Bourguignon en qualité de Directrice Fund and Investment Management depuis Octobre 2020 de PAREF Gestion.

Fort de ces profils expérimentés dans le secteur immobilier, le Groupe va pouvoir accélérer la mise en œuvre de sa stratégie.

III - Compte de résultat et Résultat net récurrent EPRA de 2020

Compte de résultat consolidé :

PAREF a dégagé un résultat net récurrent en progression de 11% par rapport à 2019.

Le résultat net consolidé part du Groupe de 8,2 M€ au 31 décembre 2020 est en diminution de 40% par rapport à 2019. Ceci est notamment expliqué par :

• des revenus locatifs nets qui progressent de 27% pour atteindre 8,4 M€, grâce aux loyers en année pleine des 6 étages de la Tour Franklin acquis mi-2019;

• des revenus nets sur commissions qui baissent de 7% pour atteindre 13,0 M€, principalement expliquée par le ralentissement général de la collecte lié à la crise sanitaire ; l'augmentation du patrimoine sous gestion des fonds existants a permis de partiellement compenser cette baisse via la progression de commissions de gestion;

• les charges générales d'exploitation sont quasiment stables à près de 11,5 M€ (+1% par rapport à 2019), avec le renforcement des équipes compensée par une stricte maîtrise des coûts;

• les amortissements et dépréciations atteignent 0,6 M€, l'augmentation de 33% par rapport à 2019 est principalement liée aux investissements réalisés pour l'amélioration des outils et du système informatique ;

• une revalorisation des immeubles de 0,6 M€, concernant principalement les complexes hôteliers situés à Dax et Saint-Paul-lès-Dax ;

• le coût de l'endettement financier diminue à 1,4 M€ en 2020 contre 2,0 M€ en 2019 (soit une diminution de 31%). Cette baisse est expliquée par l'effet en année pleine du refinancement de la dette du Groupe en février 2019 et de l'indemnité de remboursement anticipé de 0,5 M€ en 2019;

• le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence ressort à 0,3 M€ en 2020 contre 1,6 M€ en 2019 (une diminution de 78%). Cette baisse provient de la variation négative de la juste valeur des actifs et des frais liés au refinancement des crédits baux immobiliers de Vivapierre.

Résultat Net Récurrent EPRA en hausse de 11% par rapport à 2019

IV -Ressources Financières

Le montant nominal de la dette financière brute tirée du Groupe PAREF est en baisse de 18% à 64 M€ au 31 décembre 2020, contre 78 M€ fin 2019.

Le coût moyen de la dette tirée est réduit à 1,6% au 31 décembre 2020, contre 2,2 % au 31 décembre 2019. Cette baisse s'explique par l'effet en année pleine du refinancement du Groupe intervenu en février 2019. L'évolution du coût de la dette depuis 2016 est présentée ci-dessous :

La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 3,1 ans au 31/12/2020, contre 4,4 ans fin 2019.

L'intégralité de la dette tirée est couverte par des instruments financiers, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.

Les ratios financiers du Groupe PAREF demeurent solides :

Echéancier de la dette :

Le Groupe PAREF dispose de 42M€ de liquidités au 31/12/2020 : une trésorerie de 7 M€ au 31 décembre 2020, répondant ainsi aux besoins réglementaires de la société de gestion PAREF Gestion, plus 35 M€ via une ligne de crédit confirmée.

V - Patrimoine sous gestion niveau Groupe

Les actifs sous gestion sont en progression de +9% et atteignent près 2,4 milliards d'euros.

(1) Le mandat de gestion a pris fin au 31 décembre 2020 suite à la décision de l'Assemblée Générale d'octobre 2020
(2) Comprend Foncière Sélection Régions et l'actif de « The Medelan » géré par la plateforme en Italie
(3) Une partie du patrimoine de PAREF (OPPCI Vivapierre) est inclus dans la gestion de PAREF Gestion

VI - Actif net réévalué EPRA

L'Actif Net Réévalué EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value/NRV) augmente de 6% pour atteindre 125,1 € par action à fin 2020 (contre 117,9 € par action au 31 décembre 2019).

Cette augmentation s'explique principalement par la contribution du résultat de 2020 et l'augmentation significative de la juste valeur du fonds de commerce de PAREF Gestion (+52% par rapport au 31 décembre 2019). Celle-ci est réalisée par un expert externe depuis 30 juin 2020.

Les ratios de ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers, selon les « Best Practices Recommandations » de l'EPRA.

Nouveaux indicateurs ANR EPRA au 31 décembre 2020 :

À titre indicatif, les ANR EPRA de l'ancien format sont rappelés ci-après :

Tableau de passage de ANR EPRA de l'ancien format aux nouveaux indicateurs :

VII - Distribution

PAREF, fidèle à ses valeurs, continuera de contribuer à l'effort de solidarité nationale recommandée par les pouvoirs publics
PAREF n'a sollicité aucune aide publique en 2020 et nos équipes restent totalement mobilisées. Malgré la bonne performance du Groupe sur 2020, PAREF proposera de modérer son dividende à 2,30€ par action pour l'exercice 2020, couvrant ainsi les obligations légales du régime SIIC. Cette proposition de dividende payable en numéraire sera soumise à l'approbation des actionnaires lors de l'Assemblée Générale qui se réunira le 20 mai 2021. Cette initiative renforcera davantage la solidité financière du Groupe.

VIII - Evénements post clôture
Néant

IX - Stratégie et perspectives

PAREF Groupe poursuit son développement en France et à l'international sur la base de ses 3 piliers principaux :

• La croissance progressive de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société PAREF avec une approche proactive : gestion du portefeuille existant, rotation du patrimoine et investissements ciblés, permettant le repositionnement sur des actifs de taille significative et principalement situés dans le Grand Paris ;
• Le développement raisonné de l'activité de gestion pour le compte d'investisseurs individuels par (i) l'augmentation des actifs sous gestion sur les produits existants et (ii) la création de nouveaux produits ;
• L'accélération de l'activité de gestion pour le compte d'investisseurs institutionnels en France et en Europe.

X - Agenda financier
27 avril 2021 : Informations financières au 31 mars 2021
20 mai 2021 : Assemblée Générale Mixte

A propos du Groupe PAREF

PAREF se développe sur deux secteurs d'activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC PAREF principalement dans l'immobilier d'entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de PAREF Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l'AMF et PAREF Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020)

PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 - PAR

Plus d'informations sur www.paref.com

ANNEXE

EPRA NTA (Valeur nette de continuation) au 31 décembre 2020

EPRA NDV (Valeur nette de liquidation) au 31 décembre 2020

Autres indicateurs EPRA

• Taux de vacance EPRA

(1) Incluant l'immeuble Le Gaïa en quote-part, hors participations dans l'OPPCI Vivapierre. En excluant Le Gaïa, le taux de vacance EPRA ressort à 16,9% au 31 décembre 2020 par rapport à 7,7% au 31 décembre 2019.

• Taux de rendement EPRA

(1) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net « topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.

• Investissement immobiliers réalisés

(1) Comprend les investissements relatifs au projet « The Go » de l'actif situé à Levallois-Perret
(2) Comprend essentiellement les investissements concernant l'actif Dax et les 6 étages de la Tour Franklin
(3) Inclut les indemnités d'éviction et les aménagements de loyers, les frais financiers capitalisés concernant les projets « The Go »

• Ratios de coûts EPRA

Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre par le Groupe PAREF (incluant les mises en équivalence).

• BILAN

• FLUX DE TRESORERIE

¹ Sociétés Civiles de Placements Immobiliers
² Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier
³ Ratio d'endettement (LTV) : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits (le ratio d'endettement ressort à 26% en prenant la participation dans la société Wep Watford en proportionnel)
⁴ Inclut les participations dans les sociétés mises en équivalence dont les détentions de 50% dans la société Wep Watford (société qui détient l'immeuble le Gaïa à Nanterre, La Défense) et de 27,24% dans l'OPPCI Vivapierre.
⁵ Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part. Hors participations dans Vivapierre et titres de PAREF Gestion.
⁶ Incluant l'immeuble Le Gaïa. En excluant l'immeuble le Gaïa, le taux d'occupation financier ressort à 83,8% au 31 décembre 2020, contre 91,7% à fin 2019. Le taux d'occupation financier est calculé hors immeubles en restructuration (The Go à Levallois-Perret).
⁷ Exclut l'actif en restructuration (The Go à Levallois-Perret) et l'immeuble Le Gaïa.
⁸ Capital Variable
⁹ Capital Fixe
¹⁰ LTV : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits.
¹¹ ICR : le résultat opérationnel courant divisé par les frais financiers consolidés hors frais de remboursement anticipés.
¹² DSF : dette financière sécurisée divisée par la valeur du patrimoine consolidée (incluant la valeur de titre de PAREF Gestion)
¹³ Incluant la valeur des titres de PAREF Gestion
¹⁴ Incluant les participations dans les sociétés mises en équivalence dont 50% de Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa à Nanterre, La Défense) et 27,24% de l'OPPCI Vivapierre et excluant les actions détenues dans Paref Gestion
¹⁵ La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation pour la première fois au 30 juin 2020.
¹⁶ La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation pour la première fois au 30 juin 2020.
¹⁷ La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation la première fois au 30 juin 2020.
¹⁸ La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation pour la première fois au 30 juin 2020.